上海，打响了2026年房地产松捆的第一枪。
就在昨天，“沪七条”落地。追随着上海的动作，广州、深圳概况率也将迅速跟进。
许多东说念主看到这个音尘，第一反馈是：房价要涨了？要不要马上上车？
但在柏年看来，这毫不单是是“政策松捆”，而是一场“抢东说念主大战”初始了。
当一线城市放下身体，初始荒诞“虹吸”天下资金和东说念主口的时候，一个相配现实的的问题摆在了咱们眼前：
三四线城市的屋子，到底是会随着涨，照旧会被澈底抽干？
柏年今天就给大众把这件事讲解晰。
这不单是上海一个城市的事，这背后牵连到一线城市和三四线城市截然相背的侥幸，也牵连到降息的走向。
更牵连到你手里那套屋子，到底是不是中枢资产？或只是消耗品？
一、沪七条，到底松了什么？
许多东说念主对“沪七条”的贯通，仅停留在\"限购又减轻了\"这个层面。但你要委果搞显明此次松了若干，才知说念信号有多强。
此次变化，中枢有三点。
第一，购房禀赋彰着减轻。
原来非上海户籍想在上海买房，要交满5年社保。其后降到3年。此次，胜利降到1年。
也即是说，你大学毕业来上海，责任满一年，就不错买房了。更进一步，即便你没缴过社保，只消持有上海居住证满5年，相似不错买。门槛，大幅镌汰了。
第二，购买区域全面放开。
原来非户籍家庭，买新址只可在外环外。目下呢？非户籍家庭、成年王老五骗子东说念主士，只消禀赋得志，不错在上海全域目田聘用。想买哪买哪。
第三，公积金额度大幅进步。
上海公积金贷款利率，前五年2.1%，五年后2.6%，比贸易贷款的3%低了快要一个百分点。
原来公积金贷款上限120万，此次胜利提到240万。如若家庭有二孩、三孩，最高不错贷到324万。
你算一笔账：买一套500万的屋子，320万用公积金贷，剩下180万我方掏。这320万每年检朴快要1个百分点的利息，一年即是3万多块。30年下来，接近100万的利息差！这不是极少字。
是以此次沪七条，不是象征性松了一下。是实实在在，打开了增量阛阓。
二、一线城市放开，三四线城市哭了
但问题来了。上海松捆，是善事吗？对谁是善事？
柏年先问大众一个问题：上海为什么要在这个时候放开限购？
谜底唯独两个字：抢东说念主。
上海旧年的生养率在各大城市中处于低位，东说念主口老龄化加重，生计资本高，导致年青东说念主被杭州等城市分流。
为了看护城市的活力和资产价钱，上海必须打开大门，镌汰门槛，让那些底本莫得经验的年青东说念主和外地资金进来。
是以此次沪七条，骨子上是一场城市间的抢东说念主大战，而不是一次天下性的房地产救市。
你把这个逻辑想明晰，许多事情就想显明了。
2016年那一轮楼市高涨，是有真实的天下联动效应的：一线城市先涨，带动二线跟进，然后三四线城市也随着涨，形成\"加价漂泊\"。
那一轮的推能源，是全面降息+宽松货币。
但这一轮，完全不一样。
这一轮是上海放开限购，中枢逻辑是抢东说念主，是把相近城市、二三线城市的购买力和东说念主口往上海吸。
上海吸走了东说念主，谁恶运？三四线城市。
你在三四线城市，看到上海放开限购，嗅觉是一个好信号，认为地产大期间要来了，准备去买房。
这个判断，豪门国际娱乐标的完全搞反了。
一线城市越是放开，对三四线城市越是利空。因为那些有智商、专门愿买房的东说念主，会被一线城市吸走。
委果能救三四线城市楼市的，唯唯一个：大畛域降息。
降息是全员受益的。比如我在三四线城市买套100万的屋子，首付30万，贷款70万。降息1个百分点，一个月少还几百块，全幼年还几千块。
门槛降了，我才空闲买。
但目下的问题是：上海一放开限购，降息的概率反而被压低了。
为什么？因为住建部、关联部门会先不雅察限购减轻的恶果。
万一限购松捆之后，房价又涨得比较快，这时候再降息，就有点\"推波助浪\"的意味了。
\"房住不炒\"这个大标的弗成动摇，是以降息概况率会变得节拍更慢、幅度更小、次数更少。
是以论断是：如若你在三四线城市持有房产，或者贪图在三四线城市买房，2026年不是一个好时机，致使要比及2027年以后，再不雅察降息的节拍。
三、屋子还能买吗？
讲到这里，有东说念主要问了：那屋子还能买吗？照旧资产吗？
柏年给你一个胜利的谜底：屋子固然照旧资产，但不是通盘屋子。
什么叫资产？即是能让你的金钱保值，让你的购买力不随本事贬值。
举个例子。2006年你有20万，在北京四环内能付首付。今天你有20万，可能连燕郊王人够呛。
这20年，货币的购买力在不绝缩水，而买对了屋子的东说念主，金钱不仅没缩水，还翻了好几倍。
是以\"屋子是资产\"这件事，骨子上是在说它能扞拒通胀、能保持购买力。这个逻辑，在中枢城市的中枢性段，今天依然成就。
但问题在于，以前那种\"买什么王人涨\"的期间，已进程去了。
柏年把将来的楼市样貌转头成四个字：一九分化。
90%的屋子，往后会越来越像消耗品，就像你的汽车一样：一落地就初始折旧，milan倒手很难，接盘的东说念主越来越少。
而剩下10%的屋子，在对的城市、对的区域、对的地段，依然有穿越牛熊的智商。
不要认为不可念念议，去望望老练推崇国度就显明了。
望望日本。有些县城的学校，七八个本分教一个学生，三年后学校胜利关闭，因为当地如故莫得年青东说念主了。那些处所的屋子，送东说念主王人没东说念主要；但与此同期，东京中枢区的房价却在不绝创下历史新高。
再望望好意思国。铁锈地带的底特律，屋子残毁不胜；但在加州的硅谷、纽约的华尔街，房价依然马尘不及。
这即是将来中国楼市的缩影。
但问题就在于：奈何找到那10%？
四、三个角度，两个意见
柏年把找到\"那10%\"的花式，转头成三个角度。
第一个角度，看区域和政策。
你要看国度政策往那儿歪斜。
从2024年的高层会议中，咱们能清亮地看到国度对不同城市的不同定调。
关于重大县城和小城市，国度的政策底线叫“兜牢三保底线”（保基本民生、保工资、保运转）。
奈何贯通？即是只保下限，不谋发展。
你会发现，有些县城的公交公司因为吃亏关停了，或者公交车从十分钟一回变成了两小时一回；有些生源不及的学校被合并了。
国度会保证你饿不死、有学上、有病院看病，但毫不会再把海量的基建资金砸向这些处所。
而那些承载着“科技自立自立”国度政策的大城市带、城市圈，如长江经济带、珠三角、成渝王人市圈等，政策会优先给它们，资金会优先流向它们，产业会优先落地在它们。
区域选对了，政策当然随着来。区域选错了，政策只会兜你的底线。
第二个角度，看产业和学校。
许多东说念主买房只看东说念主口净流入，这是一个极大的贯通误区。
东说念主口流入只是为止，大学和产业才是委果的超等引擎。
一个莫得优秀大学的城市，就算今天东说念主口在流入，将来5到10年也必定不毛。
为什么合肥能屡屡在新能源、暴露屏、机器东说念主等产业上押注得手？因为他们有中科大，有连绵不断的年青工程师和产学研振荡智商。
为什么好意思国加州能生长出硅谷？因为那里有斯坦福。
{jz:field.toptypename/}哪个城市大学多，哪个城市的经济活力就强，国度政策才会去缓助。
如若一个城市既莫得中枢产业集群，又莫得闻明高校，就算目下房价再低廉，也不要去碰。
第三个角度，看东说念主口和区位。
这是三个角度里最胜利的一个。
东说念主口净流入，阐述这个城市有眩惑力，有东说念主来买房，有东说念主来消耗，房价才有撑持。反过来，东说念主口永久净流出的城市，再低廉的屋子王人要严慎。
但东说念主口只看大标的，具体落到买哪套房，还要看区位。
团结个城市里，外环和内环是两个世界。
以上海为例，外环外有着大片的农田和空置的商铺，压根不具备稀缺性。唯独中环致使内环内的中枢区，占据着完全把持的医疗、磨真金不怕火和交通资源，才是委果有倒手价值的硬通货。
将来的大城市策动，必定是学习“新加坡模式”。
政府会在中枢区大畛域收购老破小，改形成保险房和公租房，让年青东说念主们也能住在通勤便利的市中心。
当市中心王人充满了保险房，远郊的商品房还有谁会去接盘？
找到了城市、找到了区域，下一步就要算账了。柏年给你两个要道意见。
第一个意见：租售比。
这是揣测一套屋子基本盘的最直不雅数据。
目下上海的平均房贷利率概况在3.0%傍边。如若你买了一套200万的屋子，一年能租赁5万块钱，租售比达到了2.5%。
比较于银行仅有1.2%傍边的进款利率，这个房钱收益似乎如故能袒护大部分的贷款资本，看上去相配诱东说念主。
但这还远远不够。这就引出了第二个要道意见。
第二个意见：折旧率。
这是许多东说念主买房时最容易冷漠的一件事，屋子是会变老的。
如若你买的是一套80年代的“老破小”，目下房龄如故40年了。等你持有十年后想倒手换房，这屋子就快60年了。
接近60年房龄的老古董，银行不给批贷款，年青东说念主不肯意住，你的房钱会大幅度下滑，致使屋子胜利砸在手里压根卖不掉。
是以，在诡计投资薪金时，你必须在租售比的基础上，硬性减去每年1%到1.5%的折旧率。
底本2.5%的收益，减去1.5%的折旧，推行收益率蓦的暴跌到1%。这点绵薄的利润，连银行的利息王人跑不赢，更别提抗通胀了。
唯独当租售比在扣除了折旧之后，依然能跑赢你的贷款利率，这套屋子才委果具备了刚需和资金参加的底层逻辑。
五、屋子除外，钱还能放哪？
临了，柏年说一个许多东说念主不肯意承认的事：屋子的大期间，已进程去了。
这不是悲不雅，这是现实。
以前20年，中国度庭资产的7成放在房产里。买对一套房，顶得上一个东说念主不吃不喝责任几十年。
这个逻辑，在以前是确切，但在将来不会再成就了。
目下的楼市，是一个完全的买方阛阓。中介把买房的东说念主当大爷，卖房的东说念主计无所出。手脚手捏现款的买方，你最不需要的即是焦躁。
在这个“一九分化”的新周期里，如若你找不到那一成的中枢资产，宁可持有现款，也绝弗成去给那九成的垃圾资产接盘。
那钱还能放那儿？
柏年一直讲的\"四类持仓\"——持房、持股、持金、持币。
将来屋子的仓位，要从原来7成，迟缓降下来，配到2到3成就够了。剩下的，要分给黄金、股票，以及相宜的现款。
为什么要保养权利阛阓？因为十五五策动明确建议\"科技自立自立\"，通盘这个词国度将来的政策资源、资金资源，王人在向科技产业歪斜。
而科技企业的融资，自然依赖股权阛阓，不依赖贸易银行。这意味着，股票阛阓在将来5到10年，可能会承担比房地产更进犯的金钱创造功能。
这不是让你去炒股。而是说，你弗成再把通盘鸡蛋放在屋子这一个篮子里了。
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